Chi ha sottoscritto un mutuo negli ultimi tre anni sa bene quanto la scelta tra fisso e variabile sia diventata meno scontata. Nel 2022, dopo anni di tassi ai minimi, il fisso era la scelta quasi automatica. Oggi, nel 2026, lo scenario è cambiato: la BCE ha avviato il ciclo di tagli nel giugno 2024 e l'ha proseguito nel 2025, l'Euribor a 6 mesi è sceso intorno al 2,49% (BCE, aprile 2026), e i tassi fissi medi sui mutui a 20 anni oscillano tra il 2,85% e il 3,37% (ABI, maggio 2026).
La distanza tra fisso e variabile si è ridotta, e la scelta è più sfumata. Non esiste una risposta preconfezionata: dipende dal tuo profilo, dal tuo orizzonte, dalla tua tolleranza al rischio. Qui ti spieghiamo come funzionano oggi i due prodotti e quali domande porti prima di firmare.
Indice
- Come funziona il tasso fisso: spread e IRS
- Come funziona il variabile: spread e Euribor
- Confronto su €200.000 a 20 anni
- Tasso misto e opzioni di conversione
- Chi dovrebbe scegliere il fisso e chi il variabile
- La surroga per cambiare tipo di tasso
- Previsioni BCE 2026-2027
- FAQ
📊 Dati chiave
| Dato | Etichetta | Dettaglio |
|---|---|---|
| 2,85-3,37% | fisso 2026 | media ABI |
| 2,80% | variabile | primavera 2026 |
| 0,90 pt | delta | fisso vs variabile |
Come funziona il tasso fisso: spread e IRS
Il tasso fisso si compone di due parti: l'IRS (Interest Rate Swap), che rappresenta il costo del denaro a lungo termine sul mercato interbancario europeo, e lo spread, che è il margine di guadagno della banca. La somma dei due è il tasso nominale che paghi per tutta la durata del mutuo.
L'IRS viene fissato al momento dell'erogazione e non cambia mai, indipendentemente da quello che succede ai tassi di mercato nei 20 o 30 anni successivi. Con un tasso fisso al 3,00%, pagherai quella rata ogni mese fino all'ultimo: né più, né meno.
Il vantaggio è la certezza. Lo svantaggio è che se i tassi di mercato scendono molto, continui a pagare di più rispetto a un mutuo variabile dello stesso periodo.
Come funziona il variabile: spread e Euribor
Il tasso variabile si compone di Euribor (di norma a 1, 3 o 6 mesi) più uno spread fisso stabilito dalla banca. L'Euribor è il tasso medio a cui le banche europee si prestano denaro tra loro: viene rilevato ogni giorno e aggiornato regolarmente sul tuo mutuo.
Questo significa che la rata varia nel tempo. Se l'Euribor scende, la rata scende. Se l'Euribor sale, la rata sale. Lo spread rimane fisso per contratto.
Con l'Euribor 6 mesi al 2,49% (BCE, aprile 2026) e uno spread medio di circa 0,80%, un tasso variabile tipico si aggira intorno al 3,29%. La distanza rispetto al fisso è limitata: in questo contesto il vantaggio del variabile è speculativo, dipende dalla previsione che i tassi scendano ancora.
Tabella: confronto tasso fisso vs variabile su €200.000 a 20 anni
| Scenario | Tasso nominale | Rata mensile (est.) | Costo totale interessi | Rata con Euribor +1% |
|---|---|---|---|---|
| Tasso fisso 3,00% | 3,00% | €1.110 | €66.400 | Invariata: €1.110 |
| Tasso fisso 3,37% | 3,37% | €1.147 | €75.280 | Invariata: €1.147 |
| Tasso variabile (Euribor 2,49% + spread 0,80%) | 3,29% | €1.138 | €73.120 | €1.253 (+€115/mese) |
| Tasso variabile (Euribor 2,49% + spread 0,50%) | 2,99% | €1.109 | €66.160 | €1.221 (+€112/mese) |
Nota: stime basate su piano di ammortamento alla francese. Fonti: ABI (tassi medi maggio 2026), BCE (Euribor aprile 2026). I tassi effettivi dipendono dal profilo del debitore.
Tasso misto e opzioni di conversione
Alcune banche propongono mutui a tasso misto: il contratto prevede che il tasso passi da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze prestabilite, per esempio ogni 3, 5 o 10 anni. Non va confuso con il variabile con cap, che resta un tasso variabile dotato solo di un tetto massimo: nel misto è la natura stessa del tasso a cambiare, in modo programmato, durante la vita del mutuo.
L'opzione di conversione, prevista da alcuni contratti, ti permette di passare dal variabile al fisso (o viceversa) una volta durante la vita del mutuo, di norma con un costo amministrativo e al tasso di mercato del momento della conversione. Non è automatica e non è gratuita, ma può essere utile se le condizioni di mercato cambiano significativamente.
Chi dovrebbe scegliere il fisso e chi il variabile
| Meglio il fisso se… | Meglio il variabile se… |
|---|---|
| Hai un reddito fisso (dipendente) e non puoi assorbire aumenti imprevisti della rata | Hai un reddito elevato e flessibile, capace di assorbire aumenti della rata |
| Stai comprando la prima casa e il mutuo è la principale spesa mensile | Prevedi di estinguere anticipatamente il mutuo in 5-10 anni |
| L'orizzonte del mutuo è lungo (oltre 15 anni) | Sei convinto che i tassi scenderanno ancora in modo significativo |
| Preferisci la certezza alla scommessa sui tassi futuri | Il cap limita il rischio a un livello per te gestibile |
| Il fisso proposto è simile o inferiore al variabile corrente | — |
Nel contesto attuale, con fisso al 3,00-3,37% e variabile al 3,00-3,30%, la scelta razionale per la maggior parte delle famiglie è il fisso: il premio per la certezza è minimo.
La surroga per cambiare tipo di tasso
Se hai già un mutuo e vuoi passare da variabile a fisso (o viceversa), puoi farlo con la surroga (portabilità del mutuo), disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993). La surroga è gratuita per il debitore: le spese notarili e istruttorie sono a carico della nuova banca.
La surroga non estingue il mutuo originario ma lo trasferisce a una nuova banca con nuove condizioni, compreso il tipo di tasso. Non puoi modificare l'importo originario del debito residuo. Nella pratica, la surroga è uno strumento efficace se la differenza di tasso tra il vecchio e il nuovo contratto è di almeno 0,50-0,70 punti percentuali.
Previsioni BCE 2026-2027: i forward rate
I forward rate dell'Euribor (derivati da contratti futures negoziati sul mercato) indicano dove il mercato si attende che i tassi arrivino nei prossimi 12-24 mesi. A maggio 2026, i futures sull'Euribor 6 mesi prezzano un ulteriore taglio di circa 50-75 punti base entro fine 2026, con un Euribor atteso intorno all'1,75-2,00% per il 2027 (fonte: mercato futures Euribor, Bloomberg consensus aprile 2026).
Un aspetto pratico: la data del rogito quando vendi e compri insieme
Chi valuta un mutuo per la nuova casa spesso sottovaluta un dettaglio: la certezza della data del rogito sulla casa che sta vendendo. Se quel rogito slitta, slitta anche la liquidità per il nuovo acquisto, con possibili conseguenze sulla tempistica del mutuo: proroghe del compromesso, rischio di perdita della caparra, ricorso a ponti bancari onerosi.
Noi di Homingo lavoriamo con una data di rogito definita fin dall'accettazione dell'offerta. È un trade-off: il prezzo offerto può essere inferiore al massimo teorico ottenibile sul mercato libero, ma in cambio ottieni una tempistica certa da incastrare con l'erogazione del mutuo sulla nuova casa. Per chi deve coordinare due rogiti non è un dettaglio.
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Conclusione
Nel 2026 la scelta tra fisso e variabile non è la decisione netta che sembrava nel 2021 o nel 2023. I due prodotti si sono avvicinati, le previsioni di ulteriori tagli sono moderate, e il costo della certezza offerta dal fisso oggi è contenuto. Per la maggior parte degli acquirenti con reddito stabile e orizzonte lungo, il fisso rimane la scelta più prudente; per chi ha margini di flessibilità e un orizzonte breve, il variabile con cap può avere senso. In entrambi i casi, confronta almeno tre offerte prima di firmare.
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