Documenti per vendere casa: la lista completa 2026

Vendere casa senza la documentazione giusta è il modo più sicuro per bloccare una trattativa al momento sbagliato. Eppure, ogni anno migliaia di vendite saltano o si allungano di mesi per mancanza di un documento che sembrava secondario.

In questa guida trovi la lista completa di tutto ciò che ti serve, con spiegazione pratica di cosa è, dove si ottiene e quando devi averlo pronto.

I documenti del venditore (la tua identità)

Prima ancora di parlare dell'immobile, il notaio e l'acquirente hanno bisogno di verificare chi sei.

Devi avere a disposizione un documento d'identità in corso di validità (carta d'identità o passaporto) e il codice fiscale. Se sei coniugato, nella maggior parte dei casi serve anche il certificato di stato civile o estratto dell'atto di matrimonio: il regime patrimoniale tra i coniugi (comunione o separazione dei beni) può incidere su chi ha il diritto di vendere.

Se l'immobile è stato acquistato durante il matrimonio in regime di comunione legale, entrambi i coniugi devono intervenire all'atto, anche se il rogito è intestato a uno solo.

L'atto di provenienza: da dove viene la tua casa

Documenti per vendere casa

I 6 gruppi documentali chiave:

L'atto di provenienza dimostra come sei diventato proprietario dell'immobile. Può essere:

• Rogito notarile dell'acquisto originale

• Dichiarazione di successione (se hai ereditato)

• Atto di donazione

• Sentenza giudiziaria (in caso di divisione, usucapione, ecc.)

Questo documento è fondamentale: senza di esso il notaio non può verificare la continuità dei trasferimenti di proprietà. Se non lo trovi fisicamente, puoi richiederne copia all'archivio notarile distrettuale competente per territorio.

Una particolarità da non trascurare: se la casa proviene da una donazione, alcune banche rifiutano di erogare mutui agli acquirenti perché la donazione può essere impugnata entro certi termini. Meglio saperlo in anticipo.

Visura e planimetria catastale

La visura catastale è il documento che identifica l'immobile nei registri del Catasto. Indica i dati del proprietario, la categoria catastale, la rendita catastale e la quota di possesso. Si ottiene online sul sito dell'Agenzia delle Entrate o attraverso un geometra/CAF, e ha un costo simbolico (pochi euro).

La planimetria catastale è la piantina dell'immobile depositata al Catasto. Qui nasce spesso il problema: la planimetria deve corrispondere allo stato reale dei luoghi. Se nel corso degli anni hai spostato un muro, aggiunto un bagno o trasformato un locale, la planimetria attuale è probabilmente difforme dalla realtà.

Una planimetria non aggiornata blocca il rogito. Prima di mettere in vendita casa, fai verificare la conformità catastale da un geometra. Il costo di una regolarizzazione varia da 300 a 1.500 euro a seconda della complessità, ma ti salva mesi di ritardi.

APE: l'attestato di prestazione energetica

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio per legge dal 2013. Deve essere allegato all'annuncio di vendita e al rogito notarile. La sua mancanza può comportare una sanzione da 3.000 a 18.000 euro.

L'APE ha una validità di 10 anni, ma decade se fai interventi sull'impianto termico o sull'involucro dell'edificio. Chi lo redige? Un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito). Il costo oscilla tra 150 e 400 euro per un appartamento standard.

La classe energetica incide sul valore dell'immobile: secondo le stime di mercato, un immobile in classe A vale in media il 15-20% in più rispetto a uno in classe G a parità di metratura e posizione. Vale la pena saperlo prima di fissare il prezzo.

Certificato di agibilità e conformità urbanistica

Il certificato di agibilità (o abitabilità) attesta che l'immobile rispetta le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza previste dalla legge. Si ottiene presso il Comune. Per immobili costruiti prima del 1967, la sua assenza non è necessariamente un problema, ma va gestita correttamente in atto.

Se il certificato manca su un immobile più recente, hai due strade: richiedere al Comune il rilascio ex post (presentando la documentazione tecnica che attesti la conformità dell'immobile, con costi e tempi variabili a seconda del Comune) oppure vendere dichiarando espressamente l'assenza in atto, con acquirente consapevole e prezzo concordato di conseguenza. In quest'ultimo caso è essenziale che l'accordo sia esplicito nel compromesso: alcune banche non erogano mutui su immobili privi di agibilità, il che può complicare la vendita a un acquirente che finanzia l'acquisto.

La conformità urbanistica è più delicata: significa che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde agli elaborati depositati in Comune (il progetto approvato). Difformità anche piccole, come un garage trasformato in locale abitativo o una veranda non autorizzata, devono essere sanate prima della vendita o almeno dichiarate e gestite contrattualmente.

Il consiglio pratico: fai fare un accertamento di conformità urbanistica e catastale da un tecnico abilitato prima di pubblicare l'annuncio. Costa tra 400 e 1.000 euro, ma ti dà la certezza di non avere sorprese in fase di rogito.

Gli altri documenti da preparare

Oltre a quelli già descritti, per una vendita completa servono anche:

• Estratto di mappa catastale (per terreni o aree pertinenziali)

• Visura ipotecaria: verifica che non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli sull'immobile. Obbligatoria se hai un mutuo in corso

• Regolamento condominiale e verbali dell'assemblea degli ultimi 2-3 anni: l'acquirente vuole sapere se ci sono lavori straordinari deliberati e spese pendenti

• Ultima rata del condominio pagata: il venditore è responsabile delle spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate prima del rogito

• Libretto degli impianti (caldaia, climatizzatore): serve per dimostrare che la manutenzione è in regola

Cosa raccogliere prima del compromesso e cosa dopo

Alcuni documenti sono necessari prima di firmare il compromesso (o la proposta di acquisto):

• Atto di provenienza

• Visura catastale aggiornata

• APE

• Verifica della conformità catastale e urbanistica

• Visura ipotecaria

Altri possono essere completati tra il compromesso e il rogito:

• Certificato di agibilità (se mancante e recuperabile)

• Eventuale sanatoria di difformità minori

• Documentazione condominiale completa

Il notaio fa le sue verifiche indipendenti, ma presentarsi con la documentazione in ordine è responsabilità del venditore. Un atto bloccato all'ultimo minuto per un documento mancante costa a tutti: tempi, stress e a volte penali.

Come Homingo semplifica tutto questo

Con la vendita tradizionale, raccogliere e verificare la documentazione è un processo che può richiedere settimane, soprattutto se emergono difformità da sanare.

Con Homingo la gestione documentale è parte integrante del processo. Dopo la valutazione e il sopralluogo, il team Homingo ti guida passo dopo passo nella raccolta di tutti i documenti necessari. Non devi sapere a memoria cosa serve: c'è qualcuno che ti dice esattamente cosa manca e come ottenerlo.

Il rogito avviene entro 30 giorni dall'accettazione dell'offerta. Nessuna sorpresa, nessun acquirente che si tira indietro per un'irregolarità scoperta all'ultimo momento.

FAQ

Fonti

• Nomisma

• Agenzia Entrate

• CONSAP