Mutui e tassi 2026: cosa sta succedendo e cosa devi sapere prima di comprare (o vendere) casa

Dalla BCE all’Euribor, dal fisso al variabile: una guida aggiornata per orientarsi nel mercato del credito immobiliare

Negli ultimi tre anni, chi ha seguito il mercato dei mutui ha vissuto una montagna russa. Prima il picco dei tassi del 2022–2023, con il fisso arrivato oltre il 4,5%. Poi una lunga stagione di tagli da parte della Banca Centrale Europea, che ha riportato i tassi di riferimento verso livelli più sostenibili. E ora, nella primavera del 2026, un nuovo scenario di incertezza: l’inflazione risale, i mercati scommettono su possibili rialzi, e chi deve comprare (o vendere) casa si trova di nuovo a dover fare i conti con variabili difficili da prevedere.

Questa guida non vuole darti previsioni certe, perché non esistono. Vuole aiutarti a capire come funziona il meccanismo dei tassi, cosa sta succedendo oggi, e quali sono le domande giuste da porti prima di prendere una decisione.

Cos’è il tasso di un mutuo: le basi

Prima di parlare di scenari, vale la pena chiarire i termini fondamentali. Il tasso di un mutuo non è un numero arbitrario scelto dalla banca: è la somma di due componenti distinte.

L’indice di riferimento

Per i mutui a tasso fisso, l’indice di riferimento è l’IRS (Interest Rate Swap): riflette le aspettative del mercato sui tassi a lungo termine. Non dipende direttamente dalle decisioni BCE , pur essendone fortemente influenzato, ma riflette soprattutto ciò che i mercati si aspettano per i prossimi 10, 20, 30 anni.

Per i mutui a tasso variabile, l’indice di riferimento è l’Euribor (tipicamente a 3 o 6 mesi): questo segue da vicino le decisioni BCE e tende a muoversi rapidamente in risposta alle variazioni del costo del denaro.

Lo spread bancario

A questo indice la banca aggiunge il proprio spread: il margine commerciale che copre i costi operativi e il rischio di credito. Lo spread varia da banca a banca e da profilo a profilo: un mutuatario con reddito stabile, basso indebitamento e acconto significativo ottiene spread più bassi di chi presenta un profilo più rischioso.

Il tasso finale che trovi sull’offerta di mutuo è quindi: indice + spread = TAN (Tasso Annuo Nominale). Il TAEG include anche le spese accessorie (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie) ed è l’unico valore che permette di confrontare realmente offerte bancarie diverse a parità di condizioni.

La situazione dei tassi oggi: primavera 2026

Per capire dove siamo arrivati, è utile ricostruire il percorso degli ultimi anni.

Fonti: BCE, ABI (Osservatorio mensile), Banca d’Italia. I dati 2026 si riferiscono alle rilevazioni più recenti disponibili.

Il tasso fisso oggi si aggira tra il 2,85% e il 3,37% a seconda del profilo del mutuatario, della durata e dell’istituto. Le offerte più competitive riguardano i mutui green (per immobili in classe A o B) e i prodotti con garanzia CONSAP per gli under 36.

Il tasso variabile: più basso oggi, meno prevedibile domani

Il tasso variabile è tornato competitivo dopo i tagli BCE del 2024–2025. Su un mutuo da 200.000 euro a 20 anni, la differenza tra fisso (3,70%) e variabile (2,80%) vale circa 92 euro al mese, una cifra significativa nel breve periodo.

Il problema è lo scenario prospettico. Con l’Euribor a 6 mesi già salito al 2,488% e quello a 12 mesi al 2,845%, i mercati stanno già scontando possibili rialzi nei prossimi trimestri. Chi sceglie il variabile oggi deve essere consapevole che la rata potrebbe aumentare, e pianificare di conseguenza.

Valori indicativi al marzo–aprile 2026. Verificare sempre con simulazioni personalizzate su più istituti.

La surroga: quando conviene e a chi

Uno dei fenomeni più rilevanti del 2025 è stato il boom delle surroghe: operazioni che consentono di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra a condizioni migliori, senza costi di istruttoria né perizia per il mutuatario.

Secondo i dati CRIF, le surroghe sono cresciute del +107,7% nel primo trimestre del 2025 rispetto all’anno precedente. Il motivo è chiaro: chi aveva sottoscritto un mutuo fisso tra il 2022 e il 2023, quando i tassi avevano superato il 4-5%, ha potuto ricontrattare a condizioni significativamente più favorevoli.

Chi dovrebbe valutarla oggi

La surroga conviene quando il tasso attuale del proprio mutuo è significativamente superiore alle migliori offerte di mercato. Come regola empirica, uno scarto di almeno 0,5–0,7 punti percentuali giustifica l’operazione, tenendo conto della durata residua.

Chi ha un mutuo variabile contratto prima dei tagli BCE (tasso superiore al 3,5%) potrebbe valutare il passaggio al fisso per bloccare condizioni ancora competitive. Chi invece ha già un fisso sotto il 3%, probabilmente non ha convenienza a muoversi.

Le prospettive per il resto del 2026

Il quadro è genuinamente incerto, e sarebbe disonesto presentarlo altrimenti. Esistono oggi almeno tre scenari plausibili, ciascuno con probabilità e implicazioni diverse.

Scenario 1 — Stabilità (probabilità stimata: ~60%)

La BCE mantiene i tassi al 2,00–2,25% per tutto il 2026, con eventuali tagli rinviati al 2027. L’inflazione si assesta vicino al target. I mutui fissi rimangono nell’intervallo 3,0–3,5%, il variabile sotto il 2,5%. Le erogazioni continuano a crescere del 10–15% annuo.

Scenario 2 — Rialzo (probabilità stimata: ~25%)

Tensioni geopolitiche o shock energetici spingono l’inflazione sopra il 3%. La BCE alza i tassi di 50–75 punti base entro fine anno. I mutui fissi tornano sopra il 4%, la domanda di acquisto rallenta. Per chi ha già un fisso, nessun impatto. Per chi ha un variabile, la rata aumenta.

Scenario 3 — Taglio (probabilità stimata: ~15%)

Un deterioramento economico più rapido del previsto porta la BCE a riprendere i tagli. I mutui fissi scendono verso il 2,5%, il variabile sotto il 2%. Scenario favorevole per chi compra, ma improbabile nel breve periodo.

Fonte scenari: elaborazione su proiezioni USEC, Banca d’Italia, BCE (febbraio–marzo 2026). Le probabilità sono stime soggettive, non previsioni certificabili.

Cosa significa per chi deve comprare casa nel 2026

Il mercato del credito immobiliare in Italia ha mostrato una forte ripresa nel corso del 2025: le erogazioni di nuovi mutui sono cresciute del +37,4% nel primo semestre (Nomisma), e nel terzo trimestre il 47% delle compravendite era già supportato da un finanziamento. Il numero di acquisti con mutuo ha raggiunto il 45,9% del totale nel 2025, il livello più alto dal 2022.

Per chi sta valutando l’acquisto, alcune indicazioni pratiche:

Cosa significa per chi vende casa

Spesso si parla di mutui solo dal lato dell’acquirente. Ma chi vende casa è indirettamente esposto allo stesso scenario.

I tassi dei mutui determinano la platea di acquirenti solvibili sul mercato. Quando i tassi salgono, la rata mensile aumenta a parità di importo finanziato: questo riduce il potere d’acquisto effettivo delle famiglie e può allungare i tempi di vendita o comprimere i prezzi di negoziazione.

In uno scenario di rialzo dei tassi (scenario 2), chi mette casa sul mercato potrebbe incontrare meno acquirenti qualificati, trattative più lunghe e offerte più basse. In uno scenario di stabilità o taglio, le condizioni rimangono favorevoli.

Questa è una delle ragioni per cui molti venditori, in fasi di incertezza, preferiscono soluzioni che non dipendono dalla capacità di accesso al credito dell’acquirente finale. Un acquirente istituzionale o un operatore come un iBuyer valuta l’immobile indipendentemente dallo scenario dei mutui, offrendo certezza sul prezzo e sui tempi a prescindere da cosa farà la BCE nel prossimo trimestre.

FAQ

Fonti

• BCE, comunicato riunione Consiglio Direttivo marzo 2026

• ABI, Osservatorio mensile tassi mutui — novembre–dicembre 2025

• Banca d’Italia, Banche e moneta — novembre 2025

• Nomisma, 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025

• CRIF – MutuiSupermarket, Bussola Mutui Q1 2025 e Q3 2025

• USEC, Evoluzione Mutui in Italia — Analisi 2021–2025 e Prospettive 2026–2027