Il Fondo di Garanzia Prima Casa di CONSAP non è solo per i giovani sotto i 36 anni. È uno strumento più ampio, pensato per chi ha difficoltà ad accumulare il 20% di anticipo richiesto dalle banche per i mutui standard. Se sei una giovane coppia, un genitore single o una famiglia numerosa, potresti avere diritto a una copertura statale che ti permette di comprare casa anche senza un anticipo consistente.
Questa guida spiega come funziona il fondo, chi può accedervi e cosa cambia in pratica sul mutuo.
Cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa CONSAP
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è istituito con L. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014) e gestito operativamente da CONSAP S.p.A. per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze. Il fondo fornisce una garanzia pubblica alle banche che erogano mutui per l'acquisto della prima casa, permettendo finanziamenti ad alto LTV (Loan to Value) a categorie di acquirenti che normalmente non riuscirebbero ad accedere al credito nelle condizioni standard.
La logica è semplice: lo Stato si fa garante di una parte del mutuo. Se il mutuatario non paga, il fondo rimborsa la banca. Questo riduce il rischio per la banca e consente di abbassare i requisiti di accesso.
Chi può accedere: le categorie ammesse
Il fondo non è riservato ai soli under 36. Esistono diverse categorie prioritarie.
Giovani under 36
La categoria più nota. Giovani con meno di 36 anni che acquistano la prima casa. Con ISEE entro €40.000, la copertura sale all'80% del capitale garantito. Senza il requisito ISEE, il fondo è comunque accessibile ma la copertura si ferma al 50%.
Coppie o nuclei familiari con almeno un figlio minorenne
Le coppie sposate o conviventi di fatto (ai sensi della L. 76/2016) con almeno un figlio minorenne a carico rientrano nelle categorie prioritarie. Non è richiesta un'età massima. È richiesto il requisito ISEE (entro €40.000 per la copertura all'80%).
Genitori single con figli minori
Un genitore solo con uno o più figli minorenni a carico può accedere al fondo con le stesse condizioni delle coppie con figli. La condizione di genitore single deve essere documentabile (separazione, divorzio, vedovanza o dichiarazione anagrafica di nucleo monoparentale).
Famiglie numerose (3 o più figli)
Le famiglie con tre o più figli minori a carico (o fino a 26 anni se studenti o a carico fiscalmente) hanno accesso prioritario, indipendentemente dall'età dei genitori. L'ISEE è il parametro per la copertura massima.
Nota sulla proroga 2026
Come per il bonus under 36, la garanzia CONSAP all'80% per le categorie prioritarie è soggetta a proroghe legislative. Al momento della redazione (maggio 2026) il fondo opera con copertura rafforzata, ma è sempre bene verificare la situazione aggiornata con la banca o il broker che segue la pratica.
Come funziona in pratica
La copertura statale
Lo Stato garantisce fino all'80% del capitale del mutuo, per finanziamenti fino a €250.000 di capitale garantito. Questo non significa che il mutuo non può superare €250.000: significa che la quota garantita dal fondo è al massimo €250.000.
Il LTV: fino al 100% del prezzo
Normalmente le banche finanziano al massimo l'80% del valore dell'immobile (LTV 80%), richiedendo un anticipo del 20%. Con la garanzia CONSAP, la banca è disposta a salire fino al 100% del prezzo di acquisto, perché il rischio sull'80% è coperto dallo Stato.
Se compri una casa da €200.000 senza anticipo, la banca ti presta €200.000 e ne garantisce €160.000 tramite CONSAP. Tieni presente che un mutuo al 100% comporta rate più alte e un costo totale maggiore rispetto a un mutuo all'80%.
Lo spread applicato
Le banche convenzionate con CONSAP applicano tipicamente uno spread leggermente superiore al mutuo standard: nell'ordine di +0,1-0,3% sul tasso base. Si tratta di una compensazione per la gestione della pratica e il rischio residuo. Su un mutuo da €180.000 a 25 anni, 0,2% di spread in più corrisponde a circa €20-25 in più al mese.
Le banche convenzionate
Quasi tutte le principali banche italiane sono convenzionate con il fondo: Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL, Banco BPM, Banca MPS, BPER, Credem e molte banche locali. L'elenco completo è disponibile sul sito CONSAP. Non tutte applicano le stesse condizioni commerciali: confrontare più offerte è opportuno.
Requisiti di accesso: cosa non si può fare
Anche con la garanzia CONSAP, esistono limiti precisi.
Seconde case escluse. Il fondo è riservato esclusivamente alla prima casa. Non si può usare per acquistare una seconda abitazione, un immobile a reddito o una casa per i figli maggiorenni non a carico.
Immobili di lusso esclusi. Le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non sono ammesse, in linea con la definizione fiscale di "prima casa non di lusso".
ISEE superiore alla soglia. Per la copertura all'80%, l'ISEE non deve superare €40.000. Chi supera questa soglia può comunque richiedere la garanzia, ma la copertura si riduce al 50% del capitale garantito.
Tabella: categorie ammesse CONSAP
Categoria | Requisiti principali | LTV massimo con garanzia | Copertura CONSAP | Note |
|---|---|---|---|---|
Under 36 con ISEE ≤ €40.000 | Età < 36 anni al rogito, ISEE ≤ €40.000 | Fino al 100% | 80% del capitale | Priorità massima nel fondo |
Under 36 senza ISEE o ISEE > €40.000 | Età < 36 anni al rogito | Fino all'85-90% | 50% del capitale | Condizioni banca per eccesso LTV |
Coppia/nucleo con figlio minore | Figlio < 18 anni, ISEE ≤ €40.000 | Fino al 100% | 80% del capitale | Serve dichiarazione stato di famiglia |
Genitore single con figlio minore | Figlio < 18 anni, ISEE ≤ €40.000 | Fino al 100% | 80% del capitale | Stato di famiglia monoparentale |
Famiglia numerosa (3+ figli) | 3+ figli minorenni o a carico, ISEE ≤ €40.000 | Fino al 100% | 80% del capitale | Nessun limite di età per i genitori |
Standard (nessuna categoria prioritaria) | Prima casa, nessuna categoria specifica | Fino al 50-80% | 50% del capitale | Meno vantaggioso, spread simile |
Fonte: CONSAP S.p.A., Fondo di Garanzia Prima Casa, aggiornato 2026
Come fare domanda
La domanda non si presenta direttamente a CONSAP. Si presenta alla banca al momento di richiedere il mutuo. La banca, una volta accettata la pratica, invia la richiesta di garanzia a CONSAP e gestisce l'iter amministrativo.
Il processo tipico:
Si individua la casa e si ha una proposta accettata dal venditore.
Si richiede il mutuo alla banca, specificando di voler accedere alla garanzia CONSAP.
La banca valuta il merito creditizio del mutuatario (reddito, stabilità lavorativa, storico creditizio).
La banca invia la richiesta a CONSAP per la garanzia.
CONSAP risponde solitamente entro 20 giorni lavorativi.
Il rogito si può stipulare dopo la conferma della garanzia.
I tempi complessivi dalla richiesta alla risposta CONSAP sono variabili: in media 30-45 giorni, ma nei periodi di alta domanda possono allungarsi.
FAQ
Conclusione
Il Fondo di Garanzia CONSAP è uno degli strumenti più utili per chi vuole comprare casa senza disporre di un anticipo consistente. Non è una misura solo per i giovani: se hai figli minorenni, sei genitore single o hai una famiglia numerosa, puoi accedervi anche oltre i 35 anni.
Il punto critico rimane il merito creditizio: la garanzia dello Stato non sostituisce un reddito stabile. Prima di presentare domanda, valuta la tua capacità di rimborso con onestà.
Una nota per chi deve vendere prima di comprare
Molte coppie si trovano in una situazione precisa: vogliono comprare la nuova casa, ma hanno bisogno di liquidità che arriva solo dalla vendita di quella attuale. I tempi dell'agenzia tradizionale — 6-9 mesi in media — possono far saltare l'acquisto o costringere a compromessi sul prezzo. Homingo acquista direttamente il tuo immobile in 30 giorni, liberando la liquidità necessaria per procedere con il mutuo sulla nuova casa senza attese.
