Ereditare una casa nel 2026: guida pratica a tasse, costi e franchigie

"Quanto pagherò di tasse sulla casa che ho ereditato?" È quasi sempre la prima domanda che si pone un erede, ed è anche quella su cui in Italia circolano più mezze verità. C'è chi ti racconta di una stangata, chi giura di non aver pagato quasi nulla, chi confonde le imposte di successione con la plusvalenza alla rivendita. La verità sta nel mezzo, e dipende da variabili precise: chi sei rispetto al defunto, cosa hai ereditato, e — punto spesso ignorato — dal valore catastale dell'immobile, non da quello di mercato.

In questa guida ti spieghiamo le aliquote per grado di parentela, le franchigie, le imposte ipotecaria e catastale, con un esempio numerico concreto su una casa da €200.000 e la differenza, importante, tra ciò che si paga alla successione e ciò che si paga alla rivendita.

📊 Dati chiave

Le tre imposte sulla successione di un immobile

Quando si eredita una casa, in Italia si pagano tre imposte distinte:

Tutte e tre si pagano in occasione della dichiarazione di successione (entro 12 mesi dal decesso).

Aliquote dell'imposta di successione 2026

Secondo il D.Lgs. 346/1990 e successive modifiche, l'aliquota dipende dal grado di parentela tra defunto e beneficiario:

Per la maggior parte delle eredità familiari italiane, l'imposta di successione vera e propria è zero, perché i patrimoni stanno sotto la franchigia.

Imposte ipotecaria e catastale

Queste si applicano sempre, anche sotto la franchigia di successione. Sono dovute sul valore catastale degli immobili ereditati.

L'agevolazione "prima casa" si applica se almeno uno degli eredi ha i requisiti previsti dalla legge (residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi, non possedere altri immobili agevolati, ecc.) e ne fa richiesta nella dichiarazione. Se i requisiti vengono meno, l'agevolazione decade con recupero dell'imposta più sanzioni.

Base imponibile: il valore catastale, non quello di mercato

Una buona notizia: per le imposte successorie la base imponibile non è il valore di mercato dell'immobile, ma il valore catastale rivalutato.

Calcolo per fabbricati abitativi (categoria A, escluse A/10):

1. Rendita catastale × 5% di rivalutazione = rendita rivalutata
2. Rendita rivalutata × 110 (prima casa con agevolazione) o × 120 (altri immobili) = valore catastale

Esempio: rendita catastale €700 → rivalutata €735 → valore catastale "non prima casa" €88.200.

Lo stesso immobile potrebbe valere €200.000 sul mercato. Le imposte si calcolano su €88.200, non su €200.000.

Per terreni e altre categorie i moltiplicatori cambiano. Il commercialista o il CAF possono fare il conto esatto.

Esempio numerico: casa di €200.000 ereditata da figlio unico

Ipotesi:

• Valore di mercato: €200.000
• Rendita catastale: €700
• Valore catastale rivalutato (non prima casa, coefficiente 120): €88.200
• Erede: figlio unico
• Altri beni del defunto: €0 (ipotesi semplificata)

Calcolo imposte alla successione:

Se l'erede chiede l'agevolazione prima casa (e ha i requisiti), ipotecaria e catastale diventano €200 + €200 = €400 totali invece di €2.646.

Su una casa di €200.000 di mercato, ereditata da figlio in linea retta, le imposte successorie sono di poche migliaia di euro al massimo. Non è la "stangata" che molti temono.

Diverso il caso di un erede non in linea retta, come un nipote che eredita dalla zia senza figli, dove non c'è franchigia se si rientra nella categoria "parenti fino al 4° grado" (6% senza franchigia) o "altri" (8%). Lì il conto può essere significativo.

Differenza fondamentale: tasse alla successione vs tasse alla rivendita

Su questo punto circolano molte confusioni.

Tasse alla successione: le paghi entro 12 mesi dal decesso. Sono quelle viste sopra (successione + ipotecaria + catastale).

Tasse alla rivendita: le pagheresti se vendi l'immobile e realizzi una plusvalenza. Per le case ricevute in eredità, secondo il TUIR (art. 67), la plusvalenza alla rivendita non è tassata, indipendentemente da quanto tempo la tieni. La regola dei "5 anni" si applica agli acquisti a titolo oneroso, non alle eredità.

Eccezioni: terreni edificabili (sempre tassati come plusvalenza) e immobili oggetto di Superbonus 110% per cui la L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024, art. 1 commi 64-67) ha introdotto una disciplina specifica.

Conseguenza pratica: per una casa ricevuta in eredità da un genitore, vendere subito non genera tasse aggiuntive rispetto a vendere fra 10 anni. L'unica imposta legata alla vendita resta quella di registro/IVA che paga di norma l'acquirente, non il venditore.

Per un approfondimento dedicato, leggi anche la nostra guida sulla plusvalenza nelle case ereditate.

Cosa è deducibile dall'attivo ereditario

Per ridurre la base imponibile, secondo l'Agenzia delle Entrate puoi dedurre:

• debiti certi del defunto alla data del decesso (mutui, prestiti documentabili)
• spese mediche sostenute negli ultimi 6 mesi di vita (con fatture)
• spese funerarie documentate, deducibili dall'attivo ereditario fino a un massimo di €1.032,91 (art. 24 del D.Lgs. 346/1990), a fronte di regolari fatture. È cosa diversa dalla detrazione IRPEF del 19% sulle spese funebri (fino a €1.550 per evento) che gli eredi possono portare nella propria dichiarazione dei redditi
• donazioni precedenti del defunto verso lo stesso erede (rilevanti per l'erosione della franchigia)

Documentate tutto. Senza fatture e ricevute, niente deduzione.

Quando le tasse di successione possono essere alte (e come gestirle)

Casi in cui il conto si fa salato:

• Patrimoni oltre la franchigia per linea retta (oltre €1M per beneficiario)
• Eredi non in linea retta (nipoti che ereditano da zii senza figli, conviventi non sposati, ecc.)
• Più immobili in più comuni con valori catastali alti
• Donazioni precedenti del defunto agli stessi eredi che hanno già consumato la franchigia

In questi casi è quasi sempre utile valutare con un commercialista o notaio strategie di pianificazione (accettazione con beneficio d'inventario, rinuncia di alcuni eredi, vendita coordinata per pagare le imposte con il ricavato).

Rateizzazione: l'Agenzia delle Entrate consente di pagare l'imposta di successione a rate, di norma 20% subito e il resto in rate trimestrali (fino a 8 rate per importi oltre una certa soglia, di meno per importi inferiori). Si applicano interessi.

Il ruolo di Homingo: liquidità per chiudere la successione

Le tasse sono solo una parte del problema. Quando in gioco c'è una casa ereditata da più fratelli o parenti, il nodo vero è spesso un altro: mettere d'accordo gli eredi e trovare la liquidità per le imposte, per le quote da liquidare e per le spese arretrate (IMU, condominio, manutenzione).

È una delle situazioni su cui Homingo lavora più spesso. L'acquisto diretto in tempi certi — offerta vincolante e rogito tipicamente entro 30 giorni — permette a tutti gli eredi di chiudere insieme, senza trascinare per anni una comproprietà bloccata. E il buyout tra coeredi (un erede che liquida le quote degli altri per restare unico proprietario) diventa più semplice quando si parte da una valutazione oggettiva e da liquidità disponibile in tempi definiti. La valutazione gratuita di Homingo è un riferimento utile per organizzare i numeri da discutere con il commercialista e con gli altri eredi.

FAQ

Conclusione

Per la grande maggioranza delle eredità familiari italiane — coniuge e figli che ricevono la casa di un genitore — le tasse di successione sono molto più modeste di quanto si tema: l'imposta principale spesso si azzera per via della franchigia, e ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale, in genere molto inferiore al valore di mercato. Il conto diventa rilevante in altri casi: patrimoni grandi, eredi lontani per grado di parentela, donazioni pregresse che hanno già eroso la franchigia.

Quando si deve decidere — vendere, ristrutturare o organizzare un buyout tra coeredi — il primo passo è quasi sempre lo stesso: avere una stima realistica del valore di mercato dell'immobile, su cui costruire poi ogni scelta con il commercialista e gli altri eredi.