Mercato immobiliare 2026: conviene comprare o vendere casa adesso?

Negli ultimi tre anni chi seguiva il mercato immobiliare italiano ha letto narrazioni opposte ogni sei mesi: "il mattone non si tocca", "i prezzi stanno crollando", "siamo di nuovo al 2007". La realtà è più sfumata. Il mercato è uscito dalla fase acuta del rialzo dei tassi, le compravendite tornano a crescere, ma non siamo ai livelli del 2021–2022. Chi deve comprare o vendere si chiede se sia il momento giusto, e nessuno può rispondere con certezza.

In questa guida facciamo ordine partendo dai dati disponibili al primo trimestre 2026: previsioni Nomisma, rilevazioni ISTAT sulle compravendite, indicazioni di Banca d'Italia sul credito ipotecario.

Dati chiave

Il contesto: da dove veniamo

Il 2022 è stato l'anno del picco: 784.000 compravendite residenziali, il livello più alto dal 2007. Poi gli undici rialzi BCE consecutivi tra luglio 2022 e settembre 2023, con il tasso sui depositi passato da -0,50% a 4,00%, hanno compresso la domanda.

Il 2023 ha chiuso con 709.000 transazioni (-9,6% sul 2022). Il 2024 ha visto un'ulteriore contrazione a circa 665.000 compravendite (-6,2%), ma con segnali di rallentamento della discesa nel secondo semestre. Il 2025 ha confermato la stabilizzazione: circa 650.000 transazioni, in calo del 2,2%, quasi plateau.

Le prime rilevazioni 2026 indicano un rimbalzo. Nomisma stima 670.000-690.000 compravendite per l'intero anno 2026, con un H2 più vivace dell'H1.

Prezzi nazionali: la resistenza tiene

A differenza di Germania, Svezia e alcuni mercati anglosassoni, l'Italia non ha vissuto una correzione dei prezzi significativa. Il motivo è strutturale: l'offerta è rigida (poco costruito nuovo, molti immobili sfitti ma non in vendita), la domanda di acquisto è compressa dai tassi ma non annullata, e il mercato degli affitti ha assorbito parte della pressione.

Secondo i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle Entrate), i prezzi nominali delle abitazioni in Italia hanno registrato:

• 2023: +1,4% medio nazionale

• 2024: +0,8% medio nazionale

• 2025: +1,2% medio nazionale (stima)

In termini reali, deflazionati per l'inflazione, c'è stata una correzione. Chi guarda il prezzo nominale della propria casa vede invece una sostanziale tenuta.

Nord vs Sud: un mercato a due velocità

La media nasconde una frattura profonda tra Nord e Sud Italia.

Nord Italia: Milano, Torino, Bologna, Trieste e le grandi città del Nord tengono meglio. Milano conferma l'anomalia positiva: prezzi medi oltre 4.500 €/mq, con le zone più richieste (Brera, Porta Venezia, Navigli) stabilmente oltre 6.000 €/mq. La domanda internazionale (expat, investitori esteri) sostiene il mercato anche nei momenti deboli.

Centro Italia: Roma è un mercato a sé, con un dualismo interno estremo. I quartieri centrali e semicentrali (Prati, Parioli, Trastevere, EUR) sono resilienti. Le periferie romane mostrano debolezze strutturali simili al Sud.

Sud Italia: Il Mezzogiorno segna il passo. Napoli è un'eccezione parziale: il centro storico ha beneficiato del turismo e della gentrificazione. Palermo, Bari, Reggio Calabria e le città minori del Sud hanno poca liquidità, tempi di vendita lunghi e prezzi stagnanti o in calo reale.

L'impatto dei tassi BCE: il meccanismo di trasmissione

La BCE ha avviato il ciclo di tagli a giugno 2024. A marzo 2026, il tasso sui depositi è sceso al 2,25%, con ulteriori tagli attesi nella seconda metà dell'anno.

La trasmissione ai mutui non è immediata né lineare:

1. I tassi BCE influenzano l'Euribor (a 1, 3 e 12 mesi)

2. L'Euribor determina il costo dei mutui a tasso variabile

3. I tassi IRS (Interest Rate Swap) determinano i mutui fissi

4. La riduzione del costo del mutuo aumenta il potere d'acquisto dei compratori

5. La domanda compressa nei 2-3 anni precedenti si sblocca gradualmente

Con Euribor 3M intorno al 2,3% a marzo 2026, un mutuo a tasso variabile da 200.000 euro a 25 anni costa 900-950 €/mese, contro i 1.150-1.200 €/mese del picco 2023. Una differenza pesante per molte famiglie.

Secondo Banca d'Italia, le nuove erogazioni di mutui hanno mostrato un recupero del +18% nel 2025 rispetto al 2024, con una accelerazione nel Q4 2025 e nel Q1 2026.

I segmenti più attivi nel 2026

Non tutti i mercati si muovono allo stesso modo. Questi sono i segmenti con la domanda più attiva:

• Prima casa, soprattutto giovani: chi compra l'abitazione principale beneficia delle agevolazioni "prima casa" standard — imposta di registro al 2% anziché 9% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Una precisazione utile per evitare equivoci: l'esenzione IMU non dipende dall'età, ma spetta a qualsiasi proprietario per l'abitazione principale non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Le esenzioni totali introdotte per gli under 36 dal decreto Sostegni bis sono ormai scadute; per i giovani restano invece le garanzie statali del Fondo Consap sui mutui. Con un lavoro stabile e accesso al credito, molti privilegiano comunque l'acquisto sull'affitto, anche perché i canoni sono saliti parecchio.

• Bilocali e trilocali in zona universitaria: La domanda di affitto nelle città universitarie è esplosiva. Chi acquista per mettere a reddito trova rendimenti lordi del 4-6% nelle migliori localizzazioni.

• Ville e case con spazio esterno nelle zone suburbane: L'eredità del COVID. La preferenza per lo spazio esterno, il lavoro in remoto (almeno parziale) e i prezzi più bassi rispetto al centro continuano ad alimentare la domanda di immobili suburbani.

• Immobili di classe A e B: La consapevolezza della classe energetica è cresciuta. Chi accede al mutuo sa che le banche premiano gli immobili efficienti con condizioni migliori (spread ridotti, LTV più favorevoli).

Le criticità strutturali del mercato italiano

Nonostante i segnali positivi, il mercato italiano porta problemi strutturali che non si risolvono in un anno.

• Stock vecchio e poco efficiente: Il 70% delle abitazioni italiane è stato costruito prima del 1990, e la maggior parte è in classe energetica bassa (E, F o G). La Direttiva Case Green impone obiettivi ambiziosi: il rischio di svalutazione degli immobili inefficienti è reale e crescente.

• Tempi di vendita lunghi: La media nazionale è 6-8 mesi per un immobile in condizioni standard. In alcune città del Sud si arriva a 12-18 mesi. Un ostacolo concreto per chi deve vendere con urgenza.

• Frammentazione del mercato agenziale: Le agenzie tradizionali sono frammentate, poco trasparenti e costose (commissioni del 3-5% a carico di ciascuna parte). Chi vende paga molto per un servizio spesso poco efficiente.

• Accesso al credito selettivo: Le banche italiane hanno irrigidito i criteri di concessione. L'LTV medio si è ridotto: l'80% del valore è ancora disponibile, ma il 90% è riservato a profili solidi.

Previsioni H2 2026: cosa aspettarsi

Il consenso degli analisti (Nomisma, Scenari Immobiliari, CBRE, JLL) per la seconda metà del 2026 è di cauto ottimismo:

• Compravendite: +4-6% su H2 2025, trainate dalla domanda repressa che si sblocca con i tassi in calo

• Prezzi: +1,5-2,5% nominale, con differenziali marcati per zona e classe energetica

• Affitti: +5-7% nelle grandi città, con pressione crescente sulla domanda di acquisto

• Mutui: Ulteriori riduzioni dell'Euribor attese entro fine 2026, con il tasso BCE possibilmente al 2,00% o inferiore

Il ruolo di Homingo: un prezzo certo, a prescindere dal mercato

Tutti questi dati raccontano un mercato in ripresa ma a due velocità, dove i tempi di vendita restano lunghi — 6-8 mesi di media, fino a 12-18 nelle zone meno liquide. Per chi deve vendere con una scadenza (un'eredità da chiudere, un trasferimento, una nuova casa da comprare), aspettare che il mercato "giri" non è sempre un'opzione.

Homingo nasce proprio per questo: invece di dipendere dalle dinamiche di domanda e offerta della tua zona, ricevi un'offerta diretta sull'immobile, con rogito tipicamente entro 30 giorni e zero commissioni. È un'alternativa pensata per chi mette la certezza dell'esito e dei tempi davanti al massimo prezzo teorico — quello che, sul mercato libero, arriva solo dopo mesi e senza garanzie.

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